La tokenisation dans l’immobilier représente l’une des avancées les plus significatives dans le monde de la finance et des technologies blockchain. L’association entre la solidité des actifs immobiliers et la flexibilité des crypto-monnaies ouvre un nouveau champ de possibilités pour les investisseurs et les propriétaires.

Toutefois, lorsque l’on aborde ce sujet révolutionnaire, une question émerge naturellement : comment la légalité encadre-t-elle ces nouvelles opportunités en 2024 ? Cet article explore l’univers de la tokenisation immobilière, en mettant un accent particulier sur les aspects légaux qui régissent ce secteur en pleine effervescence.

L’immobilier tokenisé est-il légal ?

Face à l’émergence de l’immobilier tokenisé, de nombreux investisseurs et propriétaires s’interrogent sur la légalité de cette pratique innovante. Cette section démystifie le cadre réglementaire et explore comment les avancées technologiques s’alignent avec les exigences légales actuelles.

L’immobilier tokenisé, c’est quoi ?

La tokenisation immobilière consiste à diviser la propriété ou la valeur d’un bien immobilier en tokens numériques sur une blockchain. Chaque token représente une part de la propriété et peut être acheté, vendu, ou échangé, offrant ainsi une liquidité accrue à l’actif. Cette approche démocratise l’accès aux investissements immobiliers, permettant à des investisseurs de tous horizons de participer avec des montants plus faibles. Elle offre également une transparence et une sécurité accrues grâce à la technologie blockchain, qui assure l’intégrité des transactions et la clarté de la propriété des actifs.

La législation française

En France, le cadre réglementaire autour de la tokenisation immobilière est en constante évolution pour s’adapter aux innovations technologiques. La loi PACTE (Plan d’Action pour la Croissance et la Transformation des Entreprises), adoptée en 2019, a été un premier pas vers la reconnaissance et l’encadrement de l’utilisation de la blockchain dans le secteur financier. Elle a notamment permis la création de titres financiers numériques et a ouvert la voie à la tokenisation des actifs immobiliers.

Les tokens immobiliers sont soumis à des réglementations strictes pour assurer la protection des investisseurs. Ils doivent notamment respecter les règles relatives aux offres publiques de titres financiers et sont souvent soumis à l’approbation de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cette réglementation vise à garantir la transparence, la sécurité des transactions et à lutter contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme.

Les zones encore floues de l’immobilier tokenisé

Bien que la loi PACTE ait posé les bases, plusieurs aspects de la tokenisation immobilière restent à clarifier. La distinction entre utility tokens (jetons utilitaires) et security tokens (jetons de sécurité) soulève des questions de régulation et de fiscalité. En outre, le traitement juridique des tokens en cas de faillite de l’émetteur ou de liquidation du bien immobilier est un sujet complexe qui requiert des précisions.

La législation et la blockchain de manière générale

Au-delà de la loi PACTE, la France et l’Union Européenne travaillent à l’élaboration de cadres réglementaires plus larges pour les crypto-actifs, y compris la tokenisation immobilière. Le projet de régulation MiCA (Markets in Crypto-Assets), en discussion au niveau européen, vise à harmoniser les règles applicables aux crypto-actifs et pourrait offrir un cadre plus clair pour la tokenisation des biens immobiliers. Ce règlement est conçu pour protéger les investisseurs, garantir l’intégrité du marché et soutenir l’innovation dans le secteur des crypto-actifs.

Les enjeux fiscaux de la tokenisation immobilière

La tokenisation immobilière, en introduisant une nouvelle forme d’investissement immobilier via la blockchain, soulève des questions fiscales importantes. Les investisseurs doivent naviguer dans un cadre fiscal en évolution pour s’assurer de la conformité de leurs investissements avec les législations nationales et européennes.

Le traitement fiscal des biens tokenisés

Typiquement, les gains réalisés sur la vente de tokens immobiliers seraient probablement assimilés aux plus-values mobilières, soumises à l’impôt sur le revenu avec un régime d’abattement selon la durée de détention. La question de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et la qualification des tokens comme biens immobiliers ou mobiliers restent des considérations importantes, influençant la fiscalité applicable.

La fiscalité et les cryptos

En ce qui concerne la fiscalité des cryptomonnaies en France, celle-ci reste soumise à un taux forfaitaire de 30%, incluant les prélèvements sociaux, sur les plus-values réalisées. Ce cadre appliqué aux cryptomonnaies pourrait également influencer le traitement fiscal des gains réalisés sur les tokens immobiliers, considérant que ces derniers sont souvent acquis, vendus, ou échangés via des cryptomonnaies.

Évolutions législatives et réglementaires en 2024

Le projet de loi de finances pour 2024 a introduit plusieurs mesures fiscales touchant indirectement l’immobilier, telles que des ajustements dans la fiscalité du logement et des soutiens renforcés pour l’accessibilité et l’adaptation du logement. Bien que ces mesures ne visent pas spécifiquement la tokenisation immobilière, elles reflètent une volonté de l’État de réformer et d’adapter la fiscalité immobilière face aux innovations et aux nouveaux modes d’investissement​​.

La proposition de loi transpartisane visant à réformer la fiscalité des revenus locatifs, notamment ceux issus des meublés touristiques, indique une tendance vers un rééquilibrage fiscal favorisant la location de longue durée en zones tendues. Cette réforme, qui prévoit un alignement des taux d’abattement forfaitaire et une révision du régime de déclaration au réel, pourrait avoir des implications pour les investissements en immobilier tokenisé, particulièrement pour ceux qui génèrent des revenus locatifs​​.

Ces évolutions démontrent une adaptation progressive du cadre fiscal français aux nouvelles formes d’investissement et aux technologies émergentes, y compris la tokenisation immobilière. Les investisseurs et les propriétaires doivent rester attentifs aux changements législatifs et réglementaires pour optimiser leur stratégie fiscale et assurer la conformité de leurs investissements en tokens immobiliers.

Est-il possible de tokeniser mon bien immobilier ?

La tokenisation de biens immobiliers offre une voie prometteuse pour les propriétaires souhaitant augmenter la liquidité de leurs actifs et les rendre accessibles à un public plus large. Cette section guide les propriétaires à travers le processus de tokenisation, soulignant les étapes clés et les considérations légales à prendre en compte.

Tokeniser son bien immobilier en France

La tokenisation de biens immobiliers en France nécessite une compréhension approfondie des cadres légaux et réglementaires qui encadrent les actifs numériques et la blockchain. Avant de lancer le processus de tokenisation, il est essentiel de :

Sélectionner un partenaire technologique qualifié : Trouver une entreprise spécialisée dans la blockchain qui possède l’expertise nécessaire pour créer et gérer des tokens en conformité avec les régulations françaises. Ce partenaire doit comprendre les spécificités de la législation française en matière de tokenisation immobilière et être capable de naviguer dans le cadre réglementaire complexe.

Évaluation juridique et financière : Effectuer une évaluation complète du bien immobilier pour déterminer sa valeur et sa faisabilité de tokenisation. Cela inclut l’analyse des aspects juridiques, fiscaux et réglementaires liés à la propriété et à sa tokenisation.

Conformité réglementaire : S’assurer de la conformité avec les exigences de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et d’autres régulateurs pertinents. Cela peut inclure l’enregistrement du projet de tokenisation, la réalisation d’une offre publique (si applicable) et le respect des directives relatives à la lutte contre le blanchiment d’argent (AML) et au financement du terrorisme (CFT).

Structuration de l’offre : Développer une structure d’offre de tokenisation qui détaille le nombre de tokens à émettre, leur prix, les droits associés à chaque token (comme les droits de vote ou les dividendes) et les conditions de vente et d’échange.

Pour en savoir plus sur ce sujet, visitez notre guide pour tokeniser son bien.

Tokeniser son bien immobilier en Suisse

La Suisse offre un cadre réglementaire avancé et favorable à la tokenisation d’actifs, y compris l’immobilier. Pour tokeniser un bien immobilier en Suisse, les propriétaires doivent :

Consultation avec des experts : Collaborer avec des avocats spécialisés en cryptomonnaie et en immobilier pour comprendre le cadre réglementaire de la FINMA et les implications légales de la tokenisation de biens immobiliers.

Choisir la structure juridique appropriée : Utiliser des structures spécifiques telles que les sociétés d’investissement en actifs numériques, conformément à la réglementation suisse, pour l’émission de tokens.

Registre numérique : Établir un registre numérique conforme aux exigences légales suisses pour assurer la traçabilité et la légitimité des tokens. Ce registre doit permettre de suivre la propriété des tokens et de faciliter les transactions en toute sécurité.

Respect des normes FINMA : S’assurer que toutes les étapes de la tokenisation respectent les directives de la FINMA, notamment en termes de transparence, de protection des investisseurs et de sécurité des transactions.

Les meilleurs projets crypto de tokenisation immobilière

La tokenisation immobilière est en plein essor, offrant des possibilités innovantes pour investir dans l’immobilier grâce à la technologie blockchain. Parmi les nombreux projets émergents, RealT et RIO se distinguent par leur innovation, sécurité et facilité d’accès, définissant de nouveaux standards pour le secteur.

RealT : le leader de la tokenisation immobilière

RealT est une plateforme révolutionnaire qui transforme l’investissement immobilier en rendant l’immobilier américain accessible via la blockchain. Cette initiative permet aux investisseurs d’acheter des parts de propriétés sous forme de tokens, offrant ainsi une liquidité sans précédent et des revenus locatifs réguliers en stablecoins. Les rendements annuels attrayants, compris entre 8 et 15%, sont versés chaque semaine, proposant une nouvelle forme de revenu passif dans le secteur immobilier. RealT utilise les blockchains Ethereum et Gnosis Chain pour une gestion transparente et sécurisée des investissements, accessible via des wallets tels que Metamask.

Avantages de RealT :

• Rendements élevés et réguliers.
• Accès simplifié à l’investissement immobilier.
• Liquidité accrue grâce à la possibilité d’échanger des tokens sur des marchés secondaires.
• Sécurité et transparence offertes par la blockchain.

RIO : la solidité et la sécurité avant tout

RIO se positionne comme un projet de tokenisation immobilière axé sur la solidité financière et la sécurité juridique. Bien que les détails spécifiques sur RIO soient moins disponibles, son engagement envers la construction d’une infrastructure robuste pour la tokenisation et le commerce de biens immobiliers est clair. En s’appuyant sur des technologies blockchain avancées, RIO vise à garantir l’intégrité et la fluidité des transactions immobilières tokenisées, offrant ainsi une plateforme fiable pour les investisseurs souhaitant entrer dans ce nouveau domaine d’investissement.

Caractéristiques de RIO :

• Focus sur la sécurité juridique et la solidité financière.
• Infrastructure globale pour la tokenisation et le commerce de biens immobiliers.
• Utilisation de technologies blockchain pour assurer la transparence et la sécurité des transactions.