L’immobilier a toujours été un investissement recherché, offrant stabilité et potentiel d’appréciation. Cependant, le marché immobilier traditionnel a ses limites, notamment l’illiquidité et les barrières à l’entrée élevées. C’est ici que la tokenisation immobilière rentre en jeu, une méthode révolutionnaire qui tire parti de la technologie blockchain pour transformer les actifs immobiliers physiques en jetons numériques que l’on peut facilement vendre et acheter sur la blockchain.
Qu’est-ce que la tokenisation immobilière ?
Définition : La tokenisation immobilière est le processus de conversion de la valeur des actifs immobiliers physiques en jetons numériques sur une blockchain. Ces jetons, souvent appelés jetons de sécurité (security tokens), représentent la propriété fractionnée du bien.
Comment cela fonctionne-t-il : Au lieu de traiter avec des documents papier traditionnels, les transactions sont effectuées numériquement à l’aide de jetons. Un jeton peut représenter divers intérêts immobiliers, d’une fraction d’un acte de propriété à une participation au capital d’une entité juridique propriétaire du bien.
Avantages de la tokenisation de l’immobilier
Liquidité accrue : La tokenisation permet la propriété fractionnée, c’est-à-dire l’achat et la vente de portions plus petites d’un actif. Cela rend les investissements immobiliers plus liquides et plus accessibles.
Une plus grande transparence : Toutes les transactions sur la blockchain sont enregistrées, ce qui garantit la transparence et la traçabilité. Les investisseurs peuvent consulter l’historique des transactions, les prix et d’autres détails à tout moment.
Accès à un pool mondial d’investisseurs : La tokenisation élimine les frontières géographiques, permettant aux investisseurs du monde entier d’investir dans des propriétés n’importe où.
Efficacité et réduction des coûts : La technologie Blockchain et les contrats intelligents normalisent les processus, réduisent les intermédiaires et diminuent les coûts de transaction.
Considérations avant la tokenisation
Type d’actif
Lorsque l’on envisage de tokeniser un bien immobilier en France, la décision principale tourne autour du type d’actif tokenisé. La nature du bien tokenisé peut influencer de manière significative les réglementations et les considérations françaises :
Le bien immobilier lui-même : La tokenisation directe de la propriété en France implique que chaque token est une propriété fractionnée de la propriété physique. Bien que cela offre un lien direct entre le token et l’actif, cela peut introduire des complexités liées aux droits de propriété, à l’entretien et à d’autres responsabilités spécifiques au droit français de la propriété.
Participation au capital d’une personne morale : Plutôt que de tokeniser le bien, on pourrait tokeniser une participation dans une entité juridique, telle qu’une Société Civile Immobilière (SCI), une structure courante en France pour détenir des biens immobiliers.
Cette méthode offre une sorte de “tampon” entre les détenteurs de jetons et le bien, ce qui peut simplifier la gestion. Cependant, elle implique les subtilités de la gouvernance d’entreprise française.
Hypothèque sur le bien : En France, la tokenisation d’une hypothèque signifie que les détenteurs de jetons ont un droit sur la dette du bien, et non sur le bien lui-même. Cela peut intéresser les investisseurs à la recherche de rendements fixes, mais introduit un risque de crédit, dépendant de la capacité de remboursement de l’emprunteur.
Droit de partage sur les revenus/bénéfices : Les jetons peuvent représenter un droit de participation aux revenus ou aux bénéfices générés par le bien. Mais attention, si cela permet d’aligner les intérêts des détenteurs de jetons sur les performances du bien, cela pourrait introduire des complexités, notamment en raison des implications juridiques et fiscales françaises de la distribution des revenus et des bénéfices.
Entité juridique : En France, la titrisation immobilière utilise souvent un véhicule ad hoc, généralement une SCI. Ce choix a des ramifications en matière de fiscalité, de responsabilité et de gouvernance en droit français.
Lorsque la structure est correcte, les actifs et les passifs restent distincts de ceux du promoteur, ce qui garantit l’indépendance des jetons (et par conséquent de leurs déntenteurs) par rapport à la situation financière du promoteur.
Contrats intelligents (Smart Contracts)
Les contrats intelligents, bien qu’il s’agisse d’un concept global, ont des considérations spécifiques dans le contexte français :
Design : Les contrats intelligents définissant les attributs d’un jeton doivent être méticuleusement conçus pour s’assurer qu’ils reflètent les droits et caractéristiques souhaités, en gardant à l’esprit les normes juridiques françaises.
La sécurité : En France, comme dans le monde entier, les smart contracts doivent faire l’objet d’audits de sécurité rigoureux afin de détecter et de corriger toute vulnérabilité. Un contrat intelligent compromis pourrait conduire à un détournement de jetons ou à d’autres problèmes.
Implications juridiques : Bien que les contrats intelligents puissent automatiser de nombreux processus, ils n’annulent pas les accords ou considérations juridiques français. Des situations peuvent survenir où un intervention juridique est nécessaire, ou alors, que le contrat intelligent doit être modifié pour répondre aux stipulations juridiques françaises.
Réglementation des valeurs mobilières
En France, les jetons immobiliers sont généralement considérés comme des valeurs mobilières en vertu du droit français. Cette classification impose qu’ils soient enregistrés auprès d’organismes de réglementation, comme l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), ou qu’ils bénéficient d’une exemption :
L’enregistrement : L’enregistrement auprès de l’AMF peut s’avérer long et coûteux, mais il offre l’accès le plus complet aux investisseurs potentiels.
Exemptions : La plupart des émetteurs en France préféreront les exemptions, telles que celles prévues par l’AMF pour des types de titres spécifiques. Chaque dérogation a ses propres critères et restrictions, qui influencent l’éligibilité des investisseurs, les limites de collecte de fonds et les informations à fournir.
Comment tokeniser l’immobilier : Un guide étape par étape (en france)
1. Décider du type d’actif
En France, la décision sur le type d’actif à tokeniser est centrale. Le choix déterminera le cadre juridique et réglementaire qui s’applique au processus de tokenisation. En voici les spécificités :
Nous en avons parlé plus haut, le choix crucial est de décider ce que l’on va tokeniser :
- Le bien lui même
- La participation au capital d’une personne morale
- L’hypothèque sur le bien
- Le droit de partage sur les revenus/bénéfices
- L’Entité juridique
En France, la structure juridique est cruciale pour assurer la conformité avec la réglementation. La création d’un véhicule ad hoc (SPV) est courante. Un SPV est une entité juridique créée pour un objectif commercial unique, tel que la détention et la gestion de biens immobiliers.
Le choix de l’entité ad hoc, qu’il s’agisse d’un trust, d’une société en commandite, d’une société par actions ou d’une société à responsabilité limitée, a des implications en matière de fiscalité, de responsabilité et de gouvernance. Il est nécéssire de demander l’avis d’un avocat spécialisé.
S’il est correctement structuré, l’actif et le passif de l’entité ad hoc sont distincts de ceux du promoteur, ce qui permet aux jetons d’avoir leur propre valeur, sans tenir compte de la solvabilité du promoteur.
2. Choisir la technologie
La technologie qui sous-tend le processus de tokenisation doit être choisie avec soin. En France, l’ordonnance blockchain du 8 décembre 2017 permet l’utilisation de la technologie blockchain pour la représentation et la transmission de titres financiers. Toutefois, la technologie choisie doit :
Garantir la conformité : La technologie doit être conforme à la réglementation française et garantir la reconnaissance légale des tokens.
Assurer la sécurité : La technologie doit offrir des caractéristiques de sécurité robustes pour protéger contre l’accès non autorisé, le vol de jetons et d’autres menaces potentielles.
Offrir l’évolutivité : Au fur et à mesure que l’actif tokenisé gagne en popularité, la technologie doit être évolutive pour gérer l’augmentation des volumes de transactions.
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3. Tokeniser l’actif
La dernière étape consiste à tokeniser l’actif. En France, le processus comprend généralement :
L’évaluation de l’actif : Avant la tokenisation, l’actif doit être évalué avec précision. Cette évaluation déterminera le prix de chaque token.
Évaluation juridique : S’assurer que le processus de tokenisation est conforme à toutes les exigences légales françaises. Il s’agit notamment de s’assurer que les jetons sont qualifiés de valeurs mobilières en vertu du droit français et qu’ils sont enregistrés auprès d’organismes de réglementation ou qu’ils satisfont à une exemption.
Distribution des jetons : Une fois que les exigences légales et réglementaires sont remplies, les jetons de sécurité immobilière peuvent être distribués. Ces jetons représentent la propriété ou l’investissement dans la propriété et peuvent être échangés sur des bourses numériques.
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4. Exigences AML/KYC
La conformité aux réglementations relatives à la lutte contre le blanchiment d’argent (AML) et à la connaissance du client (KYC) est vitale dans le processus de tokenisation immobilière.
Ces réglementations protègent les investisseurs, les propriétaires immobiliers et les plateformes de tokenisation contre les activités frauduleuses. La mise en œuvre de mécanismes robustes de KYC et d’AML garantit la confiance entre toutes les parties.
5. L’image de marque/Branding
L’image de marque joue un rôle central dans la réussite de tout projet de tokenisation, en particulier sur un marché sophistiqué comme la France. Il ne s’agit pas seulement de créer un nom ou un logo ; il s’agit d’établir la confiance, la crédibilité et un lien solide avec les investisseurs potentiels. Voici quelques considérations clés pour le branding de votre projet de tokenisation immobilière :
Création d’une identité : Votre marque doit refléter l’essence de votre projet. Qu’il s’agisse d’immobilier de luxe à Paris ou d’un projet de logement durable en Provence, votre marque doit trouver un écho auprès du public cible. Prenez en compte des éléments tels que les couleurs, la typographie et l’imagerie qui s’alignent sur les valeurs et la vision du projet.
L’histoire : Chaque propriété ou projet immobilier a une histoire. Il peut s’agir d’un bâtiment historique au passé riche ou d’un projet d’avant-garde conçu pour l’avenir. Élaborez un récit convaincant autour de votre projet, pour qu’il soit compréhensible et mémorable.
Transparence : Dans le monde de la blockchain et de la tokenisation, la transparence est primordiale. Votre image de marque doit communiquer l’ouverture, l’honnêteté et la clarté. Cela peut être réalisé grâce à des messages clairs, des livres blancs détaillés et des canaux de communication ouverts.
La localisation : Si la tokenisation est un phénomène mondial, l’immobilier est intrinsèquement local. Veillez à ce que votre marque s’adresse au public français, en respectant les nuances culturelles et les préférences locales.
Présence numérique : À l’ère du numérique, une forte présence en ligne est indispensable. Investissez dans un site web professionnel, engagez-vous sur les plateformes de médias sociaux et envisagez des stratégies de marketing de contenu pour éduquer et informer les investisseurs potentiels.
Cohérence : Veillez à ce que tous les éléments de l’image de marque soient cohérents sur toutes les plateformes et tous les points de contact. Qu’il s’agisse de votre site web, de vos profils sur les médias sociaux ou de vos brochures, la cohérence renforce la crédibilité.
Rétroaction et évolution : L’image de marque n’est pas statique. Au fur et à mesure que le projet évolue, votre marque doit aussi évoluer. Recueillez régulièrement les réactions des parties prenantes et soyez prêt à procéder aux ajustements nécessaires.
L’intégration d’une stratégie de marque forte peut considérablement améliorer l’attrait et la crédibilité de votre projet de tokenisation immobilière en France. Elle peut différencier votre offre sur un marché encombré, attirer les bons investisseurs et ouvrir la voie à un succès à long terme.
Entreprises dans la tokenisation de l’immobilier
Ubitquity : Une entreprise américaine spécialisée dans les solutions blockchain pour les transactions immobilières. Elle propose une plateforme Blockchain-as-a-Service (BaaS) pour l’enregistrement et le suivi des biens immobiliers. Ubitquity aide également à la tokenisation des propriétés, à la création de jetons non fongibles (NFT) et au développement de solutions DeFi pour l’immobilier.
Red Swan et Polymath : Red Swan, une plateforme d’investissement dans l’immobilier commercial tokenisé, s’est associée à Polymath, une blockchain pour la gestion des jetons de sécurité, pour tokeniser plus de 2,2 milliards de dollars d’actifs immobiliers.
Klickown et Bitbond : Klickown, une plateforme allemande de crowdfunding immobilier, a collaboré avec Bitbond pour coter une obligation numérique pour une propriété à Lüneburg, en Allemagne.
Reinno : Lancement d’une place de marché pour l’immobilier commercial à jetons, avec des offres évaluées à plus de 237 millions de dollars.
Smartlands : A achevé avec succès son STO pilote d’une valeur de 1,206 million de livres sterling, devenant la première entreprise à tokeniser une propriété basée au Royaume-Uni.
Aperçu des plateformes de tokenisation de l’immobilier
Alors que la tokenisation dans l’immobilier prend de l’ampleur, de nombreuses entreprises et startups du monde entier participent à l’émission et à la vente de jetons adossés à l’immobilier. Voici un bref aperçu de quelques plateformes existantes :
Blocksquare : Une société technologique slovène qui établit l’infrastructure nécessaire à la gestion des investissements immobiliers en ligne. Elle propose une plateforme de tokenisation alimentée par la blockchain pour les biens immobiliers commerciaux.
Liquefy : Basée à Hong Kong, Liquefy utilise la technologie blockchain pour offrir des opportunités d’investissement supplémentaires dans les actifs immobiliers. La plateforme améliore l’efficacité de la propriété fractionnée, réduisant considérablement l’illiquidité antérieure des biens immobiliers et abaissant les barrières à l’entrée.
Realt : Situé en Floride, Realt offre aux investisseurs une méthode simple d’achat de propriétés fractionnées à jetons. Elle tire parti du système juridique américain et s’appuie sur l’émission de jetons sans permission d’Ethereum.
Uprets : Cette société fintech propose une plateforme basée sur une technologie blockchain brevetée. Sa plateforme de titrisation numérique immobilière sert les promoteurs immobiliers, les propriétaires d’actifs et les investisseurs mondiaux.
Upvest : Basée à Berlin, Upvest permet aux utilisateurs de créer de nouveaux actifs et de les distribuer par fractions aux utilisateurs finaux. La plateforme propose une gamme complète de produits d’investissement, à la fois sur le site web et l’application.
L’avenir de la tokenisation immobilière
La tokenisation immobilière gagne rapidement en popularité, affichant un immense potentiel de croissance. Avant son avènement, seul un nombre limité d’investisseurs accrédités et institutionnels pouvaient participer à des projets d’investissement.
Aujourd’hui, le marché de l’immobilier est devenu plus inclusif et démocratique, grâce à la tokenisation basée sur la blockchain. À mesure que la technologie progresse, il est évident que le secteur de l’immobilier, traditionnellement réfractaire au changement, s’alignera bientôt sur d’autres industries.
Dans les mois et les années à venir, davantage de startups et d’entreprises technologiques émergeront, offrant des solutions uniques pour la tokenisation immobilière, propulsant l’ensemble du secteur vers l’avant.
Bien que les défis et les obstacles soient inévitables, les barrières à une adoption plus large de la tokenisation diminuent progressivement. Les connaissances et l’expérience se développent, et les plateformes spécialisées dans la tokenisation immobilière s’améliorent continuellement, ce qui rend l’avenir de ce secteur prometteur.
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Cadre juridique et réglementaire (En France)
Comprendre le contexte réglementaire français pour la tokenisation immobilière
L’environnement réglementaire français a évolué pour être plus accommodant pour la tokenisation, en particulier dans le domaine de l’immobilier. Voici une plongée plus approfondie dans les spécificités :
Dispense d’offre publique : Depuis juillet 2018, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a modifié sa réglementation afin de dispenser de prospectus les offres au public de titres financiers d’un montant inférieur à 8 millions d’euros dans l’Union européenne.
Cette exemption est calculée sur une période de 12 mois à compter de la date de la première offre. Cette simplification permet aux émetteurs de fournir aux investisseurs un document d’information sommaire, détaillant l’activité de l’émetteur, son projet, ses états financiers, etc.
Toutefois, il est crucial de noter que ce dispositif exclut les offres faites par l’intermédiaire de plateformes de crowdfunding ou les offres liées à des titres négociés sur des marchés réglementés.
Décret blockchain : Le décret du 24 décembre 2018, en lien avec l’ordonnance blockchain du 8 décembre 2017, permet l’utilisation de la technologie blockchain pour la représentation et la transmission de titres financiers.
Ainsi, les titres émis en France, non admis aux négociations par un dépositaire central, peuvent être inscrits sur une blockchain. Cette inscription équivaut à une inscription en compte au sens du code monétaire et financier.
Le système blockchain doit assurer l’intégrité de l’inscription, permettre l’identification des propriétaires des titres et fournir des relevés de transactions pour les propriétaires.
Le processus de Security Token Offering (STO) en France
Un Security Token Offering (STO) est une méthode de levée de fonds qui implique l’émission de tokens numériques, ou jetons, qui sont adossés à des actifs sous-jacents réels, tels que des actions, des obligations, de l’immobilier ou d’autres formes de capital.
Ces tokens sont considérés comme des « security tokens » car ils représentent un droit de propriété ou un intérêt économique dans une entreprise ou un actif, et sont donc soumis à des réglementations financières.
Le processus de STO en France peut être décomposé en plusieurs étapes clés :
Identification des actifs : La première étape consiste à déterminer l’actif qui sera tokenisé. Puisqu’une STO implique l’émission de titres financiers sous forme de jetons sur une blockchain, n’importe quel titre financier peut être tokenisé.
Cela inclut les titres de participation, les titres de créance et les titres d’organismes de placement collectif. La valeur de chaque jeton peut être déterminée en fonction de l’actif sous-jacent. L’émetteur doit clairement communiquer la manière dont l’actif sous-jacent prendra de la valeur ou générera des revenus.
Garantir la conformité : Il est impératif de s’assurer que la STO respecte les obligations légales de la juridiction. Si l’émission a lieu en France, l’émetteur peut bénéficier des réglementations susmentionnées et peut être dispensé de rédiger un prospectus pour les offres publiques inférieures à 8 millions d’euros.
Outre la réglementation financière, l’émetteur doit également respecter les règles relatives à la connaissance du client (KYC) et à la lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme (AMLCFT).
Choisir le bon écosystème : L’identification de parties prenantes et d’acteurs crédibles est cruciale pour le succès d’une STO. Cela inclut la recherche de conseils juridiques, le placement et le développement.
Les défis de la tokenisation des droits de propriété immobilière en France
La tokenisation des droits de propriété immobilière en France présente des défis uniques en raison du cadastre administratif français, de l’enregistrement cadastral et de l’intervention obligatoire d’un notaire.
Alors que dans certaines juridictions, comme les États-Unis, des propriétés ont été vendues entièrement par des processus de blockchain, en France, la tokenisation d’un droit de propriété immobilière est plus complexe.
Cependant, la tokenisation des revenus fonciers, tels que les futurs revenus locatifs ou une part du prix de vente d’un bien immobilier, semble plus réalisable.
La tokenisation des revenus fonciers
Les jetons représentant une part de la propriété foncière peuvent être un outil pratique. Tous les droits et revenus associés à la propriété peuvent être attachés à ce jeton à l’aide de contrats intelligents.
Les détenteurs de jetons peuvent alors se voir directement distribuer les revenus de l’exploitation de la propriété à hauteur de leur part. Cette forme de tokenisation se concentre sur les revenus générés par la propriété, que ce soit par un tiers ou par son propriétaire.
Tokenisation du développement immobilier
Un jeton numérique peut également être créé dans le cadre d’une opération de promotion immobilière. Cela s’apparente au crowdlending immobilier, où le financement participatif se fait sous forme de contrats de crédit, de minibons ou d’émissions obligataires.
Dans ce cas, l’achat ou la construction d’un bâtiment est financé par le prêt, et le jeton numérique représente la part de la dette. Le détenteur du jeton verra sa dette remboursée avec les intérêts lors de la vente de l’immeuble.
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Avantages de la tokenisation des actifs immobiliers en France
La tokenisation des actifs immobiliers offre plusieurs avantages :
L’élargissement du cercle des investisseurs : La tokenisation permet des montants d’investissement plus faibles, ouvrant le marché de l’investissement immobilier à un public plus large.
Désintermédiation : La tokenisation peut conduire à la désintermédiation du secteur, en abaissant de nombreuses barrières à l’entrée. Les fonds immobiliers ou les entreprises peuvent contourner les coûteuses introductions en bourse et émettre directement des jetons sans intermédiaire.
Flexibilité et commerce : la tokenisation offre une plus grande flexibilité et facilite le commerce, ouvrant potentiellement le marché à des pays tiers. Les actifs traditionnellement illiquides, comme les immeubles, peuvent être divisés en plus petits morceaux et échangés avec moins de restrictions.
Transparence et sécurité : La blockchain offre une transparence et une sécurité accrues, la technologie des contrats intelligents permettant de réduire davantage les coûts et d’automatiser certains processus.
Conclusion
Le secteur de l’immobilier est sur le point de connaître une transformation significative, grâce à la tokenisation basée sur la blockchain. Bien que tout le potentiel reste à réaliser, il est évident que la tokenisation offre de nombreux avantages, notamment une liquidité accrue, la transparence, la sécurité, l’inclusivité et la rationalisation de la gestion.
Au-delà de l’immobilier, la tokenisation devient un outil essentiel pour divers secteurs en quête d’innovation et de rupture. Elle promet de les placer sur une nouvelle trajectoire, en leur permettant de réaliser les améliorations et les gains d’efficacité tant désirés dans leurs opérations.
